الاربعاء غرة صفر 1435هـ 4 من ديسمبر 2013م العدد(11073)السنة الـ42
جريدة الوطن

بعد ما يقارب من 3 سنوات على صدور المرسوم السلطاني

لماذا تأخر العمل بقانون تنظيم مهنة الوساطة العقارية؟!
ـ عقاريون: تجار الشنطة يعودون من جديد والسوق يعاني من فوضى المضاربات
ـ محمد البوسعيدي: عدم وجود سوق غير منظم واحد من الأسباب التي تفتح المجال إلى الدخلاء لممارسة هذه المهنة
ـ السوق العقاري بدأ في الانتعاش والنمو من جديد وتحديدا في البيع والشراء
تحقيق ـ جميلة الجهورية
عبر عقاريون عن استيائهم من حالة الفوضى التي تسود السوق العقاري وذلك مع عودة تجار الشنطة ودخلاء متسائلين عن الأسباب التي آلت لأن يعيش القطاع هذا التخبط من العشوائية وعدم التنظيم في ظل وجود قوانين وتشريعات لم تطبق حتى اليوم من ضمنها عدم تفعيل العمل بالمرسوم السلطاني رقم (91/2010م) والصادر بتاريخ 26/7/2010م والذي يقضي بتعديل أحكام قانون تنظيم السمسرة في المجالات العقارية من مواده التي تم تعديلها.
وحذروا في لقاءات مع الوطن الاقتصادي أن عدم تطبيق مواد القانون يبقى القطاع في حالة الفوضى التي يعيشها منذ سنوات مؤكدين أن غياب التنظيم في سوق العقار سيؤثر في سمعة السوق العقاري وقد يعود بالأسعار للمستويات القياسية التي سجلتها قبل أعوام بسبب المضاربات وانتشار تجار الشنطة وتحديدا من الأيدي العاملة الوافدة التي تسيطر بشكل على تعاملات العقار نتيجة عدم تطبيق القوانين بالنسبة للممتهنين لمهنة السمسار العقاري والتي أصبح السوق يتكدس بإعداد كبيرة منهم.
غياب التنظيم ومؤثراته
سالم الفوري يعمل في قطاع العقار منذ سنوات قال السوق يعاني من تجار الشنطة والدخلاء سواء مواطنين أو وافدين منذ سنوات ، وسبب انتشار هذه الفئة هو وغياب التنظيم والإجراءات التي تساهم في ضبط السوق وتحدد من هم الاحق بالعمل في هذا القطاع الذي يعتبر اليوم واحدا من القطاعات الاقتصادية الهامة المؤثرة في الاقتصاد والمجتمع.
وأشار أن الثغرة في القانون تكمن في تحايل المكاتب ذاتها ممن يتعاونون مع الأجانب ،إضافة لتعاون مستثمرين مع الأجانب أكثر من المواطنين، وللاسف الجميع مسئول عن ما يحدث في السوق من فوضى ومضاربات في القطاع وابرزهم الجهات التشريعة والرقابية المكلفة بتطبيق مواد القانون.
وقال: نجد أن وزارة الإسكان تعج بالمعاملات التي ينجزها دخلاء المهنة من مختلف الجنسيات التي تستفيد من تدوير الأموال وتتكسب من هذا المجال رغم أن يمنع التعامل معهم مباشرة في عمليات البيع والشراء .
وتطرق الفوري إلى تأثيرات الوافدين على السوق والذي ظهر في ازمة 2008م ، والذي مع الأزمة هربوا وعادوا الى بلدانهم ووقت انتعاش السوق يعودون من جديد، كما ويشير إلى أن كثيرا من الوسطاء هم ذاتهم مستثمرون وهذا جانب سلبي أخر يتمثل في تحكمهم بالسوق.
وزارة القوى العاملة
ويرى انه لابد إن تقوم وزارة القوى العاملة بدورها الرقابي على المكاتب وعلى وسطاء العقار من اجل حماية المستهلك والمستثمر وجميع الأطراف المعنية بتنظيم وإدارة القطاع والمتعاملين به .
وقال إن غياب التنظيم يؤثر في ارتفاع السوق وهبوطه وهؤلاء هم من يقفون وراء ذلك ، وأكد ان كثيرا منهم يجهلون أسس تقييم الأراضي او العقارات الأمر الذي لا يعطي قيمة حقيقية او تقديرية ، لذلك نجد أن غالبية الأيدي العاملة تقييمها غير منطقي وبعيد عن السوق وحركة السوق في البيع والشراء وهذا ما يرفع الأسعار في بعض الأحيان لأرقام قياسية.
ضرورة وضع آلية لتنظيم العقود المكتبية
وعطفا على قضية التنظيم وعودة تجار شنطة العقار يؤكد العقاري عبد الوهاب المعولي ان السوق يشهد عودة لتجار الشنطة ودخلاء المهنة وبطرق جديدة ، وهناك من يعمل في جهات وقطاعات اخرى ويعملون بجانب ذلك في قطاع العقارات ، والفرق في الموضوع إن أصحاب المكاتب يعملون بشكل مباشر مع الإطراف ويمتلك مكتب يديره ويدفع له مصرفات تشغيلية ، في حين تجار الشنطة " مرتاحين " لا مصروفات ولا أجورات موظفين .
واشار الى قضية لا تزال يراها هاجس وهي التجارة المستترة التي لا تزال حاضرة وقال : المشكلة تبقى مع قضية تنظيم السوق ومع مسؤولية المواطن نفسه الذي يمارس المهنة ويشارك في التحايل على الانظمة والقوانين.
وطالب المعولي وزارة الإسكان بضرورة وضع آلية تنظم " العقد المكتبي" بالإضافة إلى وضع ضوابط للعرض وفترة زمنية ، بحيث لا يسمح لمستثمر او مالك لعرض سواء أرضه او عقاره في عدة مكاتب بل يلتزم مع مكتب ولمدة محددة ، منعا للتلاعب في السوق ، ويمكنه بعدها اذا لم يستفيد ان يتم الانتقال الى مكتب آخر .
الأسعار ترتفع من جديد والسبب غياب التنظيم
واردف العقاري حاتم الحبسي قائلا : السوق العقاري مهمش للاسف الشديد ، حيث إن هناك شخصا في البيت يعمل في العقار وشخصا يدرس خارج السلطنة و يعمل في العقارات ، أي ان الجميع يعمل دون ضوابط تعكس التزامات المرسوم السلطاني الذي اشار لها على انها مهنة مستقلة لها تنظيماتها حالها كحال مكاتب سند التي احتكرت لغير العاملين في أنشطة أخرى او قطاعات عمل ، ونجحت في النهاية مع التنظيم ووقف ازدواجيات الوظائف .
وقال هناك الكثير من الازدواجيات المهنية في المكاتب العقارية ، وخلف الستار لان وزارة الإسكان تتحصل من وراء هؤلاء لزيادة دخلها .
ويستعرض بعض الملاحظات التي يراها تشكل تحديا لتنظيم السوق منها انتشار الدخلاء وتجار الشنطة ، إضافة الى مشاهدات لوحات ولافتات العرض التي تنتشر اعلى المباني والأراضي التي تنتشر بشكل ملفت وكبير والتي تعد تؤثر على أداء المكاتب ونمو السوق العقاري .
وقال : المشكلة ان أصحاب الملاك لا يثقون في المكاتب بسبب السمعة السيئة التي أصبحت تلاحق المكاتب بسبب عقاري الشنطة والدخلاء والعروض الوهمية وغياب المصداقية التي أضفت صفة عامة على الجميع .
واضاف : للأسف حتى العقارين لا يبحثون عن حلول لضبط السوق فعلى سبيل المثال بدأت الان من جديد ارتفاع السعار الاراضي في المعبيلة الثامنة والفليج وغيرها الا انها اسعار خيالية وغير حقيقية ، ما الذي يوصلها لـ 75 ألفا ما هي المقومات التي أعطت للمنطقة قيمة ، اذا كانت الخدمات هي ذاتها لا شيء جديد ، ومع مزايدات السمسار ترتفع والفقير يدفع أقساطها لأكثر من 3 سنوات ، لذلك فهناك حاجة لتطبيق المرسوم والالتزام ببنودنه .
ويقول : حينما صدر المرسوم تركت وظيفتي وتفرغت للعمل العقاري على أمل ان يتم تطبيقه وللعام الثالث ونحن ننتظر ،ويؤكد ان القطاع يشهد تحديات كثيرة والمكاتب هي المتأثرة في ظل الأوضاع السائدة ، ويرى ان الموضوع يبدأ وينتهي عند وزارة الإسكان ووزارة القوى العاملة .
واشار الى ما تعرض له السوق من انهيار 2008 وقال هناك مكاتب أغلقت واخرى تم عرضها للبيع ولا نرغب في عودة ما جرى سابقا ، كما من الأمور الأخرى التي يمكن ان تفعل المكاتب ويمكن ان تساهم جنبا الى جنب مع السجل العقاري بالوزارة هو تكليف هذه المكاتب او تخويلها بإنجاز بعض المعاملات التي تضج بها الوزارة .
كما طالب في ختام حديثه بأهمية إنشاء هيئة عقارية موحدة ، تنظم السوق وتساهم في ادارته ومتابعته ومراقبته ومساندته ودراسة اوضاعه .
تفاصيل تنظيمة
من جانب آخر يؤكد العقاري عفان الزرافي والحاصل على شهادات تدريبية ولديه شهادة خبير عقاري ان الإشكالية تكمن في عدم تنظيم المكاتب العقارية التي تقترب من تنظيم مكاتب المحاماة وسند وغيرها من المكاتب التخصصية المهنية ، الامر الذي يتيح لهذه المكاتب عمل أرشيف لثلاث سنوات يوثق ويحفظ تعاملاته ، وهو ما يجده ان السوق يعاني منه وبحاجة له .
ويرى ان قضية الخضوع لدورات تدريبية هي واحدة من التحديات التي يواجهها الراغبون في الحصول عليها والتي تنفذ برسوم ولا تجد الإقبال ، الا ان الدورات التي تفتحها المعاهد التي تقع تحت إشراف القوى العاملة هي معترف بها الخريج يحصل على شهادة تخوله للحصول على بطاقة الوسيط العقاري ، والتي لا تزال لم يتم اصدارها .
كما يجد ان من الاشكاليات التي يعاني منها السوق كثيرة ابرزها الاعلانات العقارية غير المنظمة والتي تنتشر في الطرقات والأراضي البيضاء ، وتعرض الكثير بسببها لعمليات النصب والاحتيال .
اخيرا يتطرق الى ازمة الثقة بالعقاري العماني واسناد كثير من الصفقات للوافدين وإتاحة الفرص امامهم لإدارة قطاعات وشركات كبيرة ، الامر الذي يحرمه من فرص الاستثمار وفرص الخبرة والقيادة .
بداية اصلاح السوق العقاري
من جانب آخر آكد سعادة المهندس محمد البوسعيدي عضو مجلس الشورى ممثل واهالي ولاية بوشر ،رئيس الجمعية العمانية العقارية : ان موضوع تنظيم السوق العقاري اصبح مطلبا إمام عشوائية السوق وانتشار تجار الشنطة او عمل الوساطة غير المنظمة والتي تؤثر بشكل كبير في أداء السوق العقاري.
وقال: هذا النوع من الإعمال تكثر مع بدء السوق في الانتعاش ، ويختفوا عند مرحلة الركود ، وحاليا الحمد لله من الفترة الماضية بدء السوق العقاري في السلطنة ينتعش بشكل جيد و بدأ من جديد بالنمو وتحديدا في بيع وشراء الأراضي والوحدات العقارية ، وهنا نلاحظ إن هذه الفئة تبدأ بالنشاط " تجار الشنطة " في السوق ، وصفة هؤلاء عادة يكونوا غير مصرحين وغير متفرغين للعمل العقاري بحيث يفترض إن لا تكون لديه أعمال أخرى ، خاصة مهنة ممارسة الوساطة العقارية وبغض النظر كانوا عمانيين او وافدين ، اغلبهم غير مفرغين لهذه المهنة .
واشار سعادته: ان الجمعية العقارية العمانية تأسست قبل سنتين وبدأت في التصدي لكثير من القضايا التي تهم الشأن العقاري بالسلطنة واهم أهدافها تنظيم السوق العقاري ، الذي لا يقل أهمية عن أي قطاع أخر بل ان مساهمته بالناتج المحلي ربما اعلي من سوق المال ، ولكن الى الان يبقى إن السوق غير منظم ، وعدم تنظيم السوق هو الذي يفتح المجال الى الدخلاء لممارسة هذه المهنة .
وقال : لذلك نحن متحفظين على دخول الآخرين بالسوق ، لكن وفق نظام وأسس ، والعملية من ناحية القوانين والتشريعات هي منظمة عن طريق المرسوم السلطاني الصادر بتنظيم إعمال الوساطة في المجالات العقارية وهو شامل وفيه الكثير المواد التي تنظم عمل السوق العقاري وتحديدا مهنة الوساطة .
وتطرق البوسعيدي الى أن المشكلة الأساسية ان المرسوم صدر في 2010 واعطى فترة سنتين للشركات العقارية لإصلاح اوضاعها ولكن للأسف الشديد و اقولها بشفافية انه حتى الآن أكثر من ثلاث سنوات والوضع كما هو لم يتم إصلاح الوضع
والجمعية العقارية أخذت على عاتقها وبالفعل بدأت في خطواتها في تفعيل المواد الخاصة بالقانون وبدءنا مجموعة من المقابلات التي جميعها كانت ايجابية وكانت مع وزير السياحة والإسكان والقوى العاملة والتجارة والصناعة وجميعها كانت تنصب في تنظيم السوق العقاري بشكل عام والوساطة بشكل خاص وجميع اللقاءات كانت ايجابية.
واضاف تم تشكيل فريق للجمعية العقارية ووزارة القوى العامة وبدءنا في الخطوات الضرورية من ضمنها مشروع اجتياز دورة في المجال العقاري وإلى الآن لم يتم العمل بهذا الموضوع كمشروع تدريبي ، وحاليا نعمل من خلال لجنة في الجمعية في مراجعة المواد العلمية لهذه الدورة وتحديد الفترة الزمنية وهناك أكثر من فئة من ضمنها الفئة الأولى الذين هم على رأس عملهم في المجال العقاري سواء كانوا أصحاب مكاتب او عاملين فيها والفئة الثانية المستهدفين الجدد الراغبين في الدخول الى السوق التي هي واحدة من اشتراطات المرسوم .
وعن اشتراط المرسوم وجود مقر ثابت لمن يرغب في القيام بالوساطة ، وهنا الثغرة الكبيرة وهو ان الكثير من يعملون ليس لديهم مكاتب أي عن طريق مركباتهم او الهواتف او وسائل التواصل الاجتماعي والالكترونية ، ومن خلال علاقاتهم ومواقع عملهم ، وهنا نوع من الخلل ، اذا كان صاحب العمل لديه شركة عقارية ومكاتب وموظفين ومصاريف إدارية وتشغيلية وفي المقابل هناك شخص حر ينطلق ويستطيع ان يعمل بنسبة اقل من النسبة المحددة القانونية .
وعن الإشكالية التي تواجه السوق مع العشوائية والفوضى وغياب الشفافيه والمصداقية ، يقول : للاسف أصبح هناك عدم ثقة في السوق العقاري ، واعتقد ان تنظيم السوق بهذه البنود مهم جدا وهي مسؤولية معنية فيها أكثر من جهة حكومية ونحن معهم وكجمعية عقارية مددنا أيدينا في حوارات مفتوحة معهم لتفعيلها ، ونتوقع في القريب العاجل أن تطبق معظم المواد .
وعن التجارة المستترة في هذا القطاع أكد رئيس الجمعية العمانية العقارية ان القضاء عليها جدا سهل وهو من خلال الالتزام بشروط المرسوم السلطاني الذي يشترط ان يكون صاحب المكتب عماني ومتفرغا للمكتب حسب القانون.
وقال : نحن من يفتح الباب للوافدين ان يعملوا في هذا العمل وغيره حيث إن التجارة المستترة ورآها للأسف نفسه المواطن العماني ، والمسألة تحتاج لنشر الوعي بين أوساط المجتمع ، الذي يجب ان يحتكر الفرص لابنائه في ظل وجود بعض الامتيازات التي توفر له مناخات فرص العمل .
و اشار سعادته ان قطاع سوق العقار يحتاج الى مزيد من الفهم لاستيعاب متطلباته وتحدياته ، كما أكد على أهمية إيجاد فرص المنافسة بين المكاتب العقارية ودعم الشباب الناجح وابرازهم في القطاع العقاري.
ـــــــــــــــــــ
ما نفهمه من القانون
اولا : حظر مزاولة هذه المهنة على الجنسيات الأخرى عدا العمانيين ومواطني دول الخليج ، إلا ان الواقع يقول هناك تجارة مستترة و أياد وافدة تشارك في ادارة السوق العقاري
ثانيا : تحديد نسبة 80% من العمانيين العاملين في مجال الوساطة ، ولكن هل نفهم ان النسبة المتبقية ( 20% ) هي لمواطني دول الخليج بناء على شرط المادة (3) أم انها تشمل ايضا الوافدين من مختلف الجاليات ، خصوصا وان الأيدي العاملة الوافدة موجودة في سوق العرض والطلب وادارة النشاط .
ثالثا : من يزاول هذه المهنة ، يجب أن يحمل كأقل مؤهل الدبلوم في التعليم العام ، وهنا ماذا عن الخبرات القديمة من تجار العقار ممن لمن يحالفهم إكمال تعليمهم
رابعا :اجتياز دورة تدريبية في وزارة القوى العاملة للمستجدين في مزاولة هذه المهنة.
خامسا: لا بد من تسجيل سجل مزاولة المهنة في مجال السمسرة العقارية لدى وزارة الاسكان ولا يتم النظر الا في عقد رسمي على ورق مؤسسة او شركة مزاولة المهنة.
سادسا : المادة (9 ) شددت وفصلت العقوبات لكل من يمارس المهنة (بمقابل ) دون ترخيص ، وهنا لم يفصل صفة المخالفات او صفة الممارسة في ظل انتشار تجار الشنطة وما هل هي بيع وشراء أم إدارة ، خصوصا مع ما تلاحظ ان مهنة الوساطة العقارية أصبحت مهنة الجميع ، وتراخيص المهنة تصدر للمتفرغين وللناشطين في أنشطة آخري ، وللطلبة وللعاملين في قطاعات سواء خاصة او عامة .
سابعا: كل من يخالف ذلك يعرض نفسه للمساءلة القانونية والعقوبات ، وهنا لعل السؤال الآخر ما هي إجراءات الرصد والرقابة.

مرسوم سلطاني رقم 91/ 2010 بتعديل بعض أحكام قانون تنظيم أعمال السمسرة في المجالات العقارية

مرسوم سلطاني رقم 2/98 بإصدار نظام السجل العقاري

المرسوم وفقاً لآخر تعديل - مرسوم سلطاني رقم 5/ 80 بإصدار قانون الأراضي لعام 1980

مرسوم سلطاني رقم 3/2008 بتحديد اختصاصات وزارة الإسكان واعتماد هيكلها التنظيمي

الإسكان تحظر تملك غير العمانيين للأراضي والعقارات بولاية الدقم