جريدة الوطن الأربعاء 6 سبتمبر 2017 م - ١٥ ذي الحجة ١٤٣٨ هـ

القانون والناس: قراءة في قانون المعاملات المدنية العقود المسماة 14- عقد الإيجار “التعريف .. الخصائص”

أولا: تعريف عقد الإيجار
عرفت المادة (516) من قانون المعاملات المدنية العماني الإيجار بأنه: “عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين مدة معينة لقاء عوض معلوم”.
ثانياً: خصائص عقد الإيجار
لعقد الإيجار خصائص تميزه عن غيره من العقود، من أبرز هذه الخصائص هي:
الخصيصة الاولى: عقد الإيجار عقد رضائي
يعد عقد الإيجار من العقود الرضائية، التي تقوم وتنعقد بمجرد ارتباط الإيجاب بالقبول وتطابقهما، وعلى هذا فإنه لا يشترط لانعقاده أي إجراء شكلي. وإن ورد على عقار أو منقول يخضع لإجراءات التسجيل، إلا أنه ما يلاحظ أنه يجوز للمؤجر والمستأجر أن يحولان هذا العقد الرضائي إلى عقد شكلي من خلال إشتراط الكتابة الرسمية لانعقاده.
والتساؤل الذي يمكننا طرحه في هذه الجزئية يتمثل في مدى شكلية عقد الإيجار في القانون العماني ؟
نجيب على هذا التساؤل أن “المبدأ العام” عقد الإيجار عقد رضائي يتم بتوافق إرادتي المؤجر والمستأجر على عناصر الإيجار (ماهية العقد، المنفعة المقصودة، الأجرة، الصيانة، المدة ….)، ولا يشترط صيغة معينة في تعبير كل طرف عن إرادته، فيجوز أن يكون كتابة أو إشارة متداولة عرفاً أو من خلال إتخاذ موقف لا يدع مجالاً للشك في دلالته على حقيقة ما قصده الطرفان.
وتنص المادة (2) من المرسوم السلطاني رقم (6) لسنة 1989 وتعديلاته آخرها المرسوم السلطاني رقم (107) لسنة 2010 بالآتي: “يلتزم المؤجر بأن يقوم بتسجيل العقد لدى البلدية المختصة طبقاً للنموذج الذي يعد لهذا الغرض، وذلك مالم يتفق الطرفان على أن يقوم المستأجر بذلك. وفي جميع الأحوال يكون للمستأجر القيام بتسجيل العقد إذا لم يقم المؤجر بذلك خلال المدة المنصوص عليها في المادة 4″.
كما تنص المادة (4) من المرسوم ذاته على أنه: “يترتب عل عدم تسجيل عقد الإجيار وسداد الرسوم المقررة له خلال شهر من تاريخ إبرامه، عدم جواز الإعتداد بهذا العقد أمام أي جهة رسمية في السلطنة، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف العقد و دفع الرسوم المقررة بعد ذلك”.
من هنا يتضح لنا ومن خلال هذين النصين، أن عقد الإيجار في القانون العماني عقد شكلي، إلا أنه ما يثير الغموض من جانب والتردد من جانب آخر أحكام المحكمة العليا، مما يعني أنها تسير في إتجاهين:
الإتجاه الأول: عقد الإيجار عقد شكلي
ويمكن التدليل على ذلك من خلال الحكم الصادر من الدائرة المدنية للمحكمة العليا في الطعن رقم (47) لسنة 2006 بتاريخ 18/10/2006 ” وحيث أن المادة (3) من المرسوم السلطاني رقم (6) لسنة 1989م تنص على أن ….”سابق الإشارة إليها، وحيث تنص المادة (4) من نفس المرسوم “……..” سابق الإشارة إليها. وحيث أن مؤدى هاتين المادتين أنهما تقرران قاعدة موضوعية بشان تكوين عقد الإيجار وهي تسجيل العقد طبقاً للنموذج الذي يعد كشرط لاكتمال تكوين العقد والاعتداد به أمام أي جهة رسمية ….”
“وحيث أنه ولما كان ذلك، وكان بين من أوراق الدعوى انه لا يوجد عقد إيجار مبرم بين الطرفين توافرت فيه عناصر عدة لازمة لتكوينه والتي معها وجوب تسجيل عقد الإيجار لدى البلدية المختصة والتي تشكل قاعدة متعلقة بالنظام العام …. وحيث أنه بالإطلاع على ….. فإن هذا الإتفاق لا يعد عقد إيجار بالمعنى القانوني الذي قررته أحكام المرسوم السلطاني رقم (6) لسنة 1989، لعدم توافر عناصر تكوينه التي نصت عليها المادتان (3 ، 4) المذكورتين أعلاه”.
الإتجاه الثاني: عقد الإيجار عقد رضائي تترتب فيه آثاره ولو لم يكن مسجلا
ويمكن أن ندلل على ذلك أيضاً من خلال أحكام المحكمة العليا، وتحديداً الحكم الصادر من المحكمة العليا بجلستها بتاريخ 18/11/2006 والتي ورد فيه: “أما فيما يخص عدم توثيق عقد الإيجار فإن نص المرسوم السلطاني رقم (6) لسنة 1989 لا يمنع المؤجر من المطالبة بحقه تجاه المستأجر طالما يعترف له المستأجر بالعلاقة الإيجارية ويقر له بالمديونية، وهو الحاصل حسبما ثبت بالأوراق”.
مما يعني أن عقد الإيجار عقد رضائي، يتضح من خلال قبول المحكمة الدعوى المستندة إلى عقد إيجار لم تراع فيه شكلية التسجيل، هذا من جانب ومن جانب آخر إن عدم تسجيل عقد الإيجار لا يمنع المؤجر من المطالبة بكافة مستحقاته من المستأجر طالما أقرها هذا الأخير.

مرسوم سلطاني رقم 29/2013 بإصدار قانون المعاملات المدنية

مرسوم سلطاني رقم 68/2008 بإصدار قانون الإثبات في المعاملات المدنية والتجارية

المرسوم وفقًا لآخر تعديل - مرسوم سلطاني رقم 6/89 في شأن تنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها

قانون المعاملات المدنية العقود المسماة