جريدة الوطن الإثنين 8 يناير 2018 م - ٢٠ ربيع الثانيI ١٤٣٩ هـ

 الهيئة العامة لسوق المال تعتمد اللائحة التنظيمية لصناديق الاستثمار العقاري

أصدرت الهيئة العامة لسوق المال قرارا إداريا رقم (2/2018) باعتماد اللائحة التنفيذية لصناديق الاستثمار العقاري والتي جاءت كإحدى المبادرات التي خرج بها قطاع بيئة الأعمال والمالية ضمن مخرجات البرنامج الوطني لتعزيز التنويع الاقتصادي “تنفيذ” والتي تدعم متابعته وتنفيذ مشاريعه ومبادراته وحدة دعم التنفيذ والمتابعة، وتعد صناديق الاستثمار العقاري أداة للاستثمار الجماعي في العقار، من خلال تمويل عملية الاستثمار في العقار عن طريق حقوق الملكية وحدات، حيث بإمكان هذه الصناديق امتلاك عقارات مدرة للدخل وفي كثير من الأحيان تعمل على تطويرها وإدارتها.
وأكد الرئيس التنفيذي للهيئة العامة لسوق المال سعادة الشيخ عبدالله بن سالم السالمي بأن صدور اللائحة التنظيمية لصناديق الاستثمار العقاري تمثل خطوة إيجابية ستساهم في تفعيل أداة تمويلية مهمة تفتح المجال لشريحة كبيرة من أفراد المجتمع للمساهمة والاستفادة من النشاط العقاري في السلطنة، ويأمل سعادته أن تساهم اللائحة ببنودها التفصيلية إلى استقطاب المزيد من رؤوس الأموال الأجنبية وتوظيفها بما يعود بالنفع والفائدة في تنشيط القطاع العقاري.
وأوضح بأن صناديق الاستثمار العقاري ستكون متاحة للجمهور على أساس أنه سيتم طرح جزء من رأس مال الصندوق للاكتتاب العام أو الخاص حسب ما تتضمنه اللائحة، ويمكن تداول وحداتها الاستثمارية عبر سوق مسقط للأوراق المالية. وهو ما يمثل تجسيدا للدور الذي وجد من أجله قطاع سوق رأس المال في دعم وتنشيط منظومة الاقتصاد الوطني.
وأشار سعادته بأن صناديق الاستثمار العقاري تدار من قبل جهات متخصصة مؤكدا بأنها ستكون مرخصة من قبل الهيئة العامة لسوق المال، أضف إلى ذلك كونها ستكون متداولة وكغيرها من الأدوات الاستثمارية ستخضع إلى الرقابة والإشراف من جانب الهيئة، وبالتالي ستكون خاضعة لأنظمة السوق ومتطلبات الافصاح عن بياناتها المالية الدورية ومعلوماتها الجوهرية بما يوفر العدالة والحماية للمستثمرين وذلك يعتمد على طبيعة او نوع الصندوق.
وأوضح سعادة الرئيس التنفيذي للهيئة بأن صدور اللائحة تأتي استكمالا للجهود المبذولة لتحسين بيئة الأعمال وتنشيط القطاع العقاري في السلطنة، والتي تعتبر من ضمن المبادرات التي خرجت بها مختبرات البرنامج الوطني لتعزيز التنويع الاقتصادي “تنفيذ” وأشار سعادته أن صياغة اللائحة التنظيمية لصناديق الاستثمار العقاري جاء بعد الاستفادة من تجارب الدول الرائدة في هذا الجانب وتقييم واقع السوق المحلية والنظر إلى المتطلبات المستقبلية لضمان جودة إدارة صناديق الاستثمار العقاري والاستفادة الفرص القائمة للارتقاء بالنشاط العقاري سواء أكان داخل السلطنة أو خارجها .
وأضاف سعادته عن أبرز ملامح اللائحة التنظيمية بأن الحد الأدنى لرأس مال صندوق الاستثمار العقاري هو 10 ملايين ريال عمان وذلك لطبيعة الاستثمار في النشاط العقاري والذي يحتاج في العادة إلى مبالغ مالية كبيرة، كما أن الصندوق الذي يطرح للاكتتاب العام وشركة الغرض الخاص المملوكة له يجب أن توزع ما لا يقل عن 90% من صافي الربح السنوي على حملة وحداته الاستثمارية، كما أن صناديق الاستثمار العقاري ستكون معفية من دفع الضرائب استنادا الى قانون ضريبة الدخل.
وفيما يتعلق بقواعد استثمار صناديق الاستثمار العقاري أوضح سعادته بأن اللائحة تتضمن جملة من الضوابط القانونية لاستثمارات هذه النوعية من الصناديق، فالضوابط الاستثمارية توجه إدارة الصناديق للاستثمار في العقارات القائمة والمدرة للدخل وعدم شراء أرض فضاء، وتكون الاستثمارات في العقارات الاستثمارية ذات الطبيعة التجارية والتي قد تكون سكني تجاري أو صناعي أو سياحي، كما أتاحت الضوابط استثمار الجزء الأكبر من أموال الصندوق داخل السلطنة بنسبة 75% من إجمالي قيمة أصوله ويحق لمؤسسي الصندوق استثمار ما لا يزيد عن 25% من إجمالي قيمة أصوله خارج السلطنة، وذلك بهدف تشجيع الاستثمار داخل السلطنة وكذلك إتاحة الفرصة للاستفادة من الفرص الاستثمارية المتاحة خارج السلطنة، وقد أتاحت اللائحة أيضا تأسيس صناديق استثمار عقارية موافقة لأحكام الشريعة الإسلامية وذلك بهدف توسيع حجم مشاركة المجتمع للاستفادة من سمات وخصائص الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري وتحقيق عوائد من النشاط العقاري في السلطنة.
وفي ذات السياق أصدرت وزارة الإسكان قرارا وزاريا رقم (95/2017) بتاريخ 15 نوفمبر 2017م يتعلق بضوابط تملك صناديق الاستثمار العقاري للعقارات بالسلطنة، حيث أجاز القرار تملك العقارات عن طريق الشراء ما عدا مناطق الحظر المعتمدة من وزارة الإسكان.
وأوضح القرار ضوابط تملك صناديق الاستثمار العقاري وهي أن يكون العقار قائما كما ويقتصر التملك للعقارات على الأراضي التجارية والسكنية التجارية والصناعية والسياحية كما أجاز القرار تملك المجمعات السكنية القائمة والتي لا تقل مساحتها عن 10 آلاف متر ولا يجوز تملك العقارات الزراعية والأراضي الفضاء.
ويأتي القرار الوزاري في ضوء الجهود التي تبذلها الحكومة ممثلة بوزارة الاسكان لتنظيم سوق العقار وتعظيم حجم الفائدة الاقتصادية والاجتماعية للقرار بالإضافة إلى تعزيز حجم السيولة بسوق مسقط للأوراق المالية عبر طرح هذه الصناديق للاكتتاب كما أنها تأتي بغرض إتاحة خيارات متنوعة وعديدة للباحثين عن المسكن المناسب، مما يعزز الفرص الاستثمارية في المجال العقاري ويوفر رافداً جديداً للاستثمار بشكل عام.
وقال سعادة عبدالله بن سالم المخيني أمين السجل العقاري بأن القرار يحقق تطلعات المستثمرين من مواطنين وأجانب لسهولة الاستثمار في هذه الصناديق وقلة المخاطر المتوقعة إلى جانب أنها توفر فرص عمل جديدة للمواطنين ولا يشترط أن تكون الصناديق مملوكة بالكامل للعمانيين بل يمكن أن يكون رأس المال بالكامل لغير العمانيين توطئة لجذب رؤوس الأموال إلى البلاد من الخارج، كما يمكن أن تكون هذه الصناديق مشتركة بين العمانيين وغير العمانيين.
وأضاف أمين السجل العقاري بأن القرار أجاز لصناديق الاستثمار العقاري المؤسسة في السلطنة والمرخصة من قبل الهيئة العامة لسوق المال تملك العقارات اللازمة لممارسة نشاطها المرخص به وذلك عن طريق الشراء، شريطة أن يكون العقار المراد تملكه قائماً وأن يرفق مع طلب تملك العقار شهادة إتمام البناء صادرة من البلدية المختصة وأن يقتصر التملك على العقارات ذات الاستخدام التجاري والسكني التجاري والصناعي والسياحي، وبعد استيفاء التراخيص اللازمة من الهيئة العامة لسوق المال يحق لملاك الصناديق التقدم لوزارة الإسكان بغرض تملك العقارات وفقا للشروط المنصوص عليها وإصدار سندات تملك العقار.
وبين سعادة عبدالله بن سالم المخيني أمين السجل العقاري بأن القرار يجيز تملك المجمعات السكنية القائمة شريطة ألا تقل مساحة المجمع السكني عن عشرة آلاف متر مربع فيما لا يحق لصناديق الاستثمار العقاري تملك الأراضي الفضاء أو العقارات ذات الاستخدام الزراعي، كما يمنع قبول طلبات تملك صناديق الاستثمار العقاري غير المملوكة بالكامل للعمانيين للعقارات في مناطق الحظر المعتمدة من وزارة الإسكان.
مميزات صناديق الاستثمار العقاري
تتميز صناديق الاستثمار العقاري بكونها محفظة استثمارية عقارية مكونة من عقارات متنوعة وموزعة على مناطق جغرافية مختلفة توزع 90% من عوائدها على مساهميها، ومعفاة من ضريبة الدخل، بالإضافة إلى كونها مدرجة في أسواق التداول العالمية مما يجعلها من الاستثمارات ذات سيولة عالية ويمكن بيع وشراء وحداتها من خلال الأسواق المالية، كما يميزها الأداء الجيد وشبه المستقر وأقل عرضة لتقلبات الأسعار التي تتعرض لها الأنواع الأخرى من الاستثمارات، أضف إلى ذلك أن قيمة وحداتها مدعومة بالعقارات.
وجاءت اشتراطات إنشاء صناديق الاستثمار العقاري في السلطنة وفق اللائحة التي أصدرتها الهيئة العامة لسوق المال والتي نصت على أن صندوق الاستثمار العقاري توزيع ما لا يقل عن 90% من صافي أرباحه على حملة الوحدات سنويا، كما يمكن ان يكون الصندوق في شكل صندوق استثماري أو عهدة مالية Trust، وسيسمج للصندوق بالاقتراض المباشر أو من خلال إصدار أدوات الدين صكوكا او سندات حتى 60% من إجمالي أصوله، كما تكون نسبة الاستثمار الأجنبي في هذه الصناديق مفتوحة حتى نسبة 100%. والتي سوف تطرح للجمهور ملزمة بطرح نسبة لا تقل عن 40% من رأسمالها، بالإضافة إلى أن يسمح للصندوق بالاستثمار في مشاريع عقارية تحت الانشاء بما لا يتجاوز 10% من اجمالي أصوله وبإنشاء وامتلاك شركات الغرض الخاص SPV والتي سيسمح لها ان تكون على شكل صندوق للحصول على إعفاء من ضريبة الدخل، ويسمح بتأسيس صناديق الاستثمار العامة للجمهور والخاصة اكتتاب خاص.
كما جاء في ضوابط اللائحة التنظيمية لعملاء الصناديق أن لا يسمح لهذه الصناديق بتملك الأرض الفضاء، ويستثمر ما لا يقل عن 50% من اجمالي أصول الصندوق في عقارات مدرة للدخل، كما يجب ان لا تتجاوز استثمارات الصندوق في الأوراق المالية والودائع وأدوات سوق النقد 25% من اجمالي أصوله، بالإضافة إلى أحقية الصندوق للاستثمار خارج السلطنة، ولا يجوز لهذا الصندوق تطوير العقارات إلا في الحدود اللازمة لتجديد وترميم وتوسعة العقارات القائمة في محفظته.

قرار وزارة الإسكان رقم 95/ 2017 بشأن ضوابط تملك صناديق الاستثمار العقاري للعقارات

أكثر من 700 مليون ريال قيمة التداول العقاري خلال 3 أشهر